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5.4  公司土地房屋對公司經(jīng)營造成的問題及其解決

土地和房屋是擬掛牌公司最重要的資產之一，公司經(jīng)營場地對公司持續(xù)發(fā)展而言，非常重要和關鍵。但是在公司掛牌過程中，土地、房屋等方面的資產可能存在各種各樣的問題。

從已經(jīng)掛牌的新三板企業(yè)中，租賃房產、集體土地、無證房屋等情況屢見不鮮，且這些企業(yè)均已成功掛牌，本節(jié)我們將詳細地分析其問題及解決辦法。

5.4.1  租賃無產權證的集體用地，租賃的廠房建設也沒有取得相關政府部門的審批手續(xù)

北京易豐印捷科技股份有限公司租賃無產權證的集體用地，租賃的廠房建設也沒有取得相關政府部門的審批手續(xù)是否對掛牌構成實質性影響，應如何解決？

【案例5.15】北京易豐印捷科技股份有限公司在掛牌過程中所遇到的問題：公司從趙士軍、皇木廠村委會租賃經(jīng)營場所。該場所土地證及建筑相關審批手續(xù)取得情況如何？該經(jīng)營場所租賃、使用是否合法、合規(guī)？

問題剖析及解決方案：

2010年3月14日，易豐有限公司與趙士軍、北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)皇木廠村村民委員會簽訂《房屋租賃合同》，約定趙士軍將其所有的北京市凱達包裝材料廠廠房出租給易豐有限公司，廠房所占土地所有人村民委員會同意趙士軍將廠房所占范圍內的土地及地上建筑物轉租給易豐有限公司，租賃廠房坐落于北京通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)皇木廠村西南，該廠房使用面積為2300平方米，土地使用面積約6畝，租金為每年25萬元，租賃期限為10年，自2010年9月1日至2020年9月30日止。

上述所租賃的廠房所占用的集體土地沒有取得土地證書，廠房的建設也沒有取得相關政府部門的審批手續(xù)。

與上述租賃行為相關的事實有：2004年1月1日，村民趙士軍與杜志民委員會簽訂了《土地使用合同》，約定村民委員會同意將本村西南邊界土地37畝提供給趙士軍租用，用來建設北京市凱達包裝材料廠，趙士軍有權在該土地上建造廠房和生產性房屋。隨后，趙士軍以該租用土地為住所注冊了經(jīng)濟性質為集體所有制的北京市凱達包裝材料廠并以得北京市工商行政管理局通州分局頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

2010年3月25日，針對易豐有限公司與趙士軍及村民委員會簽訂的《房屋租賃合同》，村民委員會專門出具了《關于趙士軍租用通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)皇木廠村西南土地使用年限的說明》，聲明“趙士軍利用張家灣鎮(zhèn)皇木廠村西南土地（現(xiàn)地面建筑物為北京凱達材料廠－廠房），在2010年3月17日至2020年3月31日共計10年即趙士軍租用皇木廠村民委員會的年限內，皇木廠村民委員會不另作他用�！�

依據(jù)《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。” 易豐有限公司所租賃廠房的出租人趙士軍使用本村集體經(jīng)濟組織所有的土地，舉辦注冊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)北京市凱達包裝材料廠，并興建廠房符合法律規(guī)定。北京市工商行政管理局通州分局對趙士軍以該處土地注冊成立北京市凱達包裝材料廠予以登記，表明相關政府部門也對此認可。集體土地使用權的出租受到法律限制，但集體土地上建筑物的出租，我國法律沒有明確禁止性規(guī)定，租賃集體土地上的廠房，所租賃的標的是地上建筑物，集體土地使用權仍屬于集體經(jīng)濟組織，并未發(fā)生實質的流轉。因此，由于趙士軍將其所建成的廠房出租給易豐有限公司是其真實意思的表示，并且得到村民委員會的背書，該《房屋租賃合同》合法、有效。

該《房屋租賃合同》簽訂后，易豐有限公司對所租賃廠房不曾改變使用用途、按時繳付租金，其使用一直嚴格按照合同規(guī)定進行，合法合規(guī)，從未與趙士軍或村民委員會產生糾紛。

盡管占用的集體土地沒有取得土地證書，廠房的建設也沒有取得相關政府部門的審批手續(xù)，上述集體土地的使用存在一定瑕疵，但即使相關政府部門認定存在違反土地管理、建筑審批管理的行為 ，亦應當由出租方趙士軍承擔責任，與承租方易豐有限公司無關。

公司的主要資產不包括所租賃的廠房，對租賃廠房建設投入較少，即便該租賃合同出現(xiàn)問題，公司亦可以在短時間內尋找到可替代的廠房，轉換租賃廠房對公司造成的損失較小，不會對公司正常的經(jīng)營活動產生重大不利影響。同時，為避免因租賃廠房出現(xiàn)問題給公司造成損失，公司實際控制人羅非、蘆紅出具《承諾函》，承諾若因第三人主張權利或政府部門行使職權而致使《房屋租賃合同》無效或出現(xiàn)任何糾紛，導致公司需要搬遷并遭受經(jīng)濟損失、被有權政府部門處罰、被其他第三方追索的，公司實際控制人承擔賠償責任，對公司所遭受的一切經(jīng)濟損失以足額補償。

綜上所述，公司從趙士軍、村民委員會處租賃廠房合法、有效，公司對該經(jīng)營場所租賃、使用合法、合規(guī)。由于該租賃合同的可替代性和易替代性，加之公司實際控制人承諾承擔一切潛在風險，即使該租賃合同出現(xiàn)問題，亦不會對公司正常的經(jīng)營活動產生重大不利影響、對本次掛牌構成重大法律障礙。

小結：公司通過說明以下幾點關鍵事項：1、村民委員會的背書：在租賃期限內，村民委員會不另作他用；2、工商行政管理部門的背書：允許公司在此注冊；3、我國沒有明確禁止租賃集體土地上的廠房；4、擬掛牌企業(yè)嚴格按照租賃合同履行義務；5、該租賃合同具有可替代性和易替代性。最后得出該租賃合同不會對公司正常的經(jīng)營活動產生重大不利影響、對本次掛牌不構成重大法律障礙。

5.4.2  未經(jīng)批準在租賃土地上自建房屋

廣州金鵬源康精密電路股份有限公司租賃土地存在程序瑕疵，公司未經(jīng)批準在租賃土地上自建房屋是否對掛牌構成實質性影響，應如何解決？

【案例5.16】廣州金鵬源康精密電路股份有限公司，2005 年 4 月 30 日，公司與永和來安水泥構件廠簽訂《租賃合同》，租賃永和來安水泥構件廠位于永和鎮(zhèn)賢江村地塊；  2013 年 7 月 19 日，公司與劉海波簽訂《廣州市房地產租賃合同》；公司在永和來安水泥構件廠地塊上自建的部分廠房和辦公樓未經(jīng)規(guī)劃設計批準、工程規(guī)劃和施工批準等開工建設批準程序。

問題剖析及解決方案：

1、租賃的集體建設用地未取得集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的書面同意以及進行公示的直接書面證明文件。

解決措施：集體土地的所有權人出具書面文件《說明》，明確確認已依法經(jīng)法定程序將該土地出租。

2、擬掛牌企業(yè)在租用的集體用地上自建部分廠房、辦公樓，該部分廠房和辦公樓未經(jīng)規(guī)劃設計批準、工程規(guī)劃和施工批準等開工建設批準程序。

解決措施：

（1）積極聯(lián)系相關行政部門以完備自建廠房部分的報建及消防驗收等手續(xù)；

（2）將該部分的建房費用其計入了長期待攤費用科目，用以區(qū)別其他固定資產的項目；

（3）完善公司內控和規(guī)范治理方面的制度；

（4）公司現(xiàn)有股東出具《股東保證函》。

小結：房產土地類問題最典型也是最嚴重的情形就是租賃集體用地、自建無證房產。審核機構對此問題的審核標準較為緩和，擬掛牌企業(yè)存在土地、房產等資產的瑕疵并不一定構成掛牌的實質障礙，只要企業(yè)生產經(jīng)營具有固定且確定生產經(jīng)營場所，無論是購買的還是租賃的土地和房產，都是可行的。如果存在法律風險，由大股東、實際控制人出具承諾進行兜底，至少在經(jīng)濟責任上不會造成損害掛牌企業(yè)利益的影響。