- 第8節(jié) 不動產(chǎn)投資技巧之一——財務(wù)杠桿
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給我一根夠長的桿子，我可以撐起整個地球。
—阿基米得（Archimède）
購入不動產(chǎn)的主要障礙來自這類產(chǎn)品的高昂價格，因此需要借助貸款，并運用所謂的財務(wù)杠桿操作。阿基米得上場了，我們會發(fā)現(xiàn)在致富這個領(lǐng)域，杠桿操作原理即是致富速度的同義詞。
“阿基米得跟致富有什么關(guān)系？”
阿基米得證明杠桿越長，舉起重物需要的力量越小。來看看如何在財務(wù)領(lǐng)域運用同樣原理。
杠桿操作包含四個要素（見圖五）：
圖五：購入不動產(chǎn)的杠桿操作
● 標(biāo)的物。比如10萬歐元的房子。
● 支點。杠桿的支撐點，也就是你自身的財務(wù)基礎(chǔ)。這個支點必須足夠穩(wěn)固，才能撐起標(biāo)的物的重量。穩(wěn)固度取決于你償還貸款的能力。
● 杠桿。一切取決于力臂長度。長度越長，要花的力氣越小。長度越短，要花的力氣越大。以借貸而言，杠桿力臂長度相當(dāng)于貸款年數(shù)。假如你用20年攤還10萬歐元，年利率為5％，你的月付金是656歐元。假如把還款期減為四年，杠桿力臂變短，你的月付金提高到2,303歐元。等于得多花3.5倍的力氣。
● 施力，舉起標(biāo)的物所用的力，即是你每月償還的金額。這筆錢可能來自房屋租金或是其他間接收入，比如省下的稅金。你所施的力越大，舉起標(biāo)的物的速度越快，便越快取得財產(chǎn)。
“運用這類操作的時候，何時才開始賺錢？”
當(dāng)你用貸款購入不動產(chǎn)，只有月租金高于貸款月付金，你才開始賺錢。否則，你創(chuàng)造的財富，只有在出售的那一天才轉(zhuǎn)變成金錢。
“你說過年報酬率可能高達15％到20％？”
投資報酬率跟你創(chuàng)造的財富沒有關(guān)系。它只是用來量化金錢的產(chǎn)值。暫且不管稅金，假設(shè)你的自付款是10,000歐元，而購入的物產(chǎn)每年漲2.5％，也就是2,500歐元。假如你將它出租，月租收入等于貸款月付金，你的投資可說自給自足。在這樣的情況下，年報酬率是25％，依投入金額的增值比來算（2,500歐元÷10,000歐元）。一開始投資5,000歐元的話，你的報酬率自第一年就達到50％。你自己算后續(xù)的收益，請將財產(chǎn)每年的增幅列入考慮。你會發(fā)現(xiàn)跟儲蓄存款的2％年利率天差地遠。
要獲得最高的報酬率，結(jié)論顯而易見，你該遵守的原則如下：
投入的資本越少，報酬越大。
“所以說理想的交易是盡可能少付錢，月租金跟房貸月付金相當(dāng)。”
你都理解了。運用這兩個原則，你必然懂得精挑細(xì)選，樹立正確的不動產(chǎn)投資方向。
“好吧，可是有可能拉長貸款年數(shù)。”
很有可能。不過謹(jǐn)記這一點：就租賃投資來說，貸款年數(shù)多長根本不重要，假如你挑選的原則是月租＝貸款月付金，付出最多努力的人是你的房客（高付出低收益），而不是你自己。
也別認(rèn)為你得背負(fù)長期貸款。房租價格跟著房市行情走。你可以調(diào)高每月還款金額，只要注意維持同等房租收入。如此一來，還款期得以縮減，加快清償債務(wù)的速度。
什么樣的不動產(chǎn)值得投資
至于物產(chǎn)類型，挑選條件也是一般常識。我建議你尋找兩房或三房的公寓。這是市場需求量最大也是交易最熱絡(luò)的房型。持有這類房子的話，在你決定出售或出租的時候才有最多的潛在客戶。更何況這種小公寓的每坪租金較高。
屋價也是關(guān)鍵。能還十萬歐元的人遠比還得起一百萬歐元的人多，這點不言可喻。房租也是相同道理。法國人的平均月薪是1,800歐元，500歐元月租會比3,000歐元月租吸引更多的房客候選人！
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