小杜,今年23 歲,去年剛畢業(yè),在一家公司擔(dān)任銷售員。每月基本工資2500 元,每個季度根據(jù)業(yè)績領(lǐng)取獎金5000~7000 元。目前是單身,每月的開支主要是房租1000 元(合租)、餐費(fèi)500 元、交通費(fèi)200 元等。另外偶爾會和朋友逛街、吃飯、買衣服,所以基本月光。
不過,小杜向父母借了10 000 元,和幾個同學(xué)合伙開了一家小飾品店,每月收入數(shù)百到數(shù)千元不等。
財務(wù)狀況分析
我們通常在人生規(guī)劃的框架下制定當(dāng)前的理財規(guī)劃,小杜正處
于人生規(guī)劃的起點。不同的人生階段,理財目標(biāo)是不同的,有了清晰明確的理財目標(biāo),才能夠把理財規(guī)劃做好。小杜今年23 歲,剛剛畢業(yè),處于人生的探索期,事業(yè)上還有很大的提升或選擇空間,目前仍然以父母家庭為生活重心,剛剛開始獲得收入,需要開始點滴積累,逐步提高收入。
經(jīng)總結(jié),小杜有如下具體的理財目標(biāo):管理現(xiàn)金流;發(fā)展事業(yè)(其中包括購車和事業(yè)上進(jìn)一步投資);租房和購房的選擇。
理財建議
減少選擇性支出積累資本
小杜是個“月光族”,首選應(yīng)該考慮合理規(guī)劃自己的現(xiàn)金流。最有效的方法是強(qiáng)制儲蓄。強(qiáng)制儲蓄的金融產(chǎn)品很多:在保險上可選擇期繳意外險、壽險,以父母為受益人;在投資工具上可選擇基金定投。從現(xiàn)在開始每月存錢,強(qiáng)制儲蓄,為日后實現(xiàn)各種目標(biāo)積累資金。
那么每月存多少錢合適呢?這就需要結(jié)合小杜的“義務(wù)性支出與選擇性支出”進(jìn)行分析。義務(wù)性支出是指家庭理財方面最應(yīng)優(yōu)先滿足的現(xiàn)金流,主要包含三項:日常生活基本開銷;已有負(fù)債的本利攤還支出;已有保險的續(xù)期保費(fèi)支出。
對于小杜來說,目前義務(wù)性支出主要為日常生活基本開銷:每月1700 元。收入高于義務(wù)性支出的部分就是選擇性支出,小杜可以
減少一些選擇性支出,將省下來的資金用于儲蓄。小杜選擇性支出每月差不多有2500 元到3500 元,可以保留一些給個人帶來較高效用的支出,其他用于儲蓄。
每月攢2000 元實現(xiàn)買車夢
小杜希望兩年內(nèi)買個小汽車。這里假設(shè)2 年后購車價格為10 萬元,年化投資回報率為6% ,那么小杜需要每月攢3912 元用于購車儲蓄。在兩年內(nèi)小杜收入水平?jīng)]有變化的前提下,實現(xiàn)起來較困難。小杜可以選擇降低購車價格,或延后購車時間,以便實現(xiàn)目標(biāo)。
◎方案一:降低購車價格
若小杜2 年后把購車價格降低到5 萬元(如買個二手車),在同樣的投資回報率下,每月攢1956 元用于購車儲蓄,就可實現(xiàn)目標(biāo)。
◎方案二:延后購車時間
若小杜把購車時間延到4 年后,10 萬元的車,在同樣的投資回報率下,每月攢1839 元用于購車儲蓄,就可實現(xiàn)目標(biāo)。
三個層次考慮租房or 購房
小杜現(xiàn)在租房居住,考慮通過父母的資助購置一套住房,同時又有些拿不定主意。猶豫的原因主要有兩個方面,一是對未來房價走勢的不確定,擔(dān)心購房后房價下跌;另外一方面感覺如果將首付40 萬元資金用于創(chuàng)業(yè),資金回報率會高于房產(chǎn)投資。小杜可以從以下三個層次去考慮這個決策。
第一,目前房價大幅上漲的可能性不大,小杜可以估算一下,將40 萬元投資于事業(yè)的回報,跟投資于房產(chǎn)或其他方面的回報相比,哪個更劃算。
第二,購房的可行性分析:根據(jù)小杜目前可支付的首付金額和月收入情況,可以估算出小杜購房的總價。
一套房首付比例不得低于房屋總價的三成,父母給小杜贊助首付款40 萬元,按此計算,小杜購房總價最多為133 萬元。同時現(xiàn)在各家商業(yè)銀行基本要求借款人月收入金額要覆蓋貸款月供金額的二倍。小杜現(xiàn)在每月收入平均4500 元,最高可承受月供2250 元。假設(shè)小杜貸款30 年還清,貸款利率按6.345% (首套基準(zhǔn)下浮10% )計算,小杜可向銀行申請商業(yè)貸款36 萬元(按等額還款方式計算)。按此計算小杜最多購房總價為76 萬元。綜上,小杜最高可購買房屋總價為76 萬元的房子。
第三,對比目前租房與購房對自己的效用。
租房的優(yōu)點有:能夠應(yīng)對家庭收入的變化,使資金較自由,可尋找更有利的運(yùn)用渠道;有較大的遷徙自由度,方便應(yīng)對工作地點的變化與事業(yè)的開拓發(fā)展;稅負(fù)較輕,不用考慮房價下跌風(fēng)險。缺點是存在非自愿搬離的風(fēng)險,房租可能增加。
購房的優(yōu)點有:可以提高居住質(zhì)量,滿足擁有自有住宅的心理效用;同時擁有居住效用與資本增值的機(jī)會。缺點是缺乏流動性,變現(xiàn)時,若要顧及流動性,可能要被迫降價出售;存在房屋市場價格整體下跌的系統(tǒng)風(fēng)險與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。
現(xiàn)階段購房有可能會影響購車、創(chuàng)業(yè)等其他理財目標(biāo)。筆者認(rèn)為結(jié)合目前房地產(chǎn)市場和小杜現(xiàn)階段情況來看,選擇租房,同時把父母贊助的資金用于創(chuàng)業(yè)或理財更合適。
理財顧問
劉永晨,國際金融理財師(CFP),招商銀行北京亞運(yùn)村支行貴賓理財經(jīng)理。