邱先生，35 歲，自己在北京打拼，目前的工作年收入約10 萬元，單位有三險(xiǎn)一金，自己還買了一份商業(yè)壽險(xiǎn)，年繳保費(fèi)約8000 元。
之前跟朋友做生意效益不錯(cuò)，因而及時(shí)出手購置了三處房產(chǎn)，目前均無貸款。一處為天通苑的一套200 平方米的復(fù)式（空置），一處位于大望路的兩居室（自住），還有一處為通州梨園的三居室（借給朋友住，朋友房子明年底交付）。
邱先生暫時(shí)沒有成家的打算，日常生活開支每月約3000 元。他手里現(xiàn)在還有20 萬元存款，他認(rèn)為目前的股市不夠理性，因此一直沒有入市，也沒有進(jìn)行任何投資。
財(cái)務(wù)狀況分析
邱先生雖然稱不上鉆石王老五，但也算是個(gè)快樂的單身族：住房無憂無貸，年收入10 萬元，每月支出3000 元（每年3.6 萬元）， 加上每年保費(fèi)8000 元和三套住房的物業(yè)費(fèi)，仍有5 萬元左右的盈余。手中已經(jīng)積累的20 萬元存款足以應(yīng)付生活中的突發(fā)事件。
邱先生目前的財(cái)務(wù)狀況尚佳，近期也沒有大的消費(fèi)支出，因此現(xiàn)階段邱先生理財(cái)?shù)囊?guī)劃應(yīng)以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)為主。邱先生暫時(shí)沒有成家的打算，但也要開始為終身大事以及養(yǎng)育子女做一些物質(zhì)上的準(zhǔn)備。另外，解決好未來的養(yǎng)老問題也是邱先生需要列入長(zhǎng)期規(guī)劃的。
沒有支出壓力的邱先生近期面對(duì)的理財(cái)問題主要還是如何處理好手中的三套住房，努力把三處固定資產(chǎn)盤活變成一個(gè)穩(wěn)定的資金流入方式，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)房。
理財(cái)建議
賣房款投資長(zhǎng)期高收益理財(cái)
邱先生有三處房產(chǎn)，除了自住的大望路兩居室以外，天通苑復(fù)式和通州梨園三居室都可以盤活起來。唯一要解決的問題是出租還是變賣。
先來算一算出租的收益。天通苑比鄰地鐵5 號(hào)線，距離亞奧商圈、上地科技園、中關(guān)村科技園都很近，應(yīng)是十分搶手的房源，200 平方米復(fù)式結(jié)構(gòu)也適合一家三口居住，應(yīng)該很容易可以找到租客，租價(jià)大概在6000 元左右。通州梨園比鄰地鐵八通線，出行也非常便捷，目前的租價(jià)在3000~4000 元。通州的三居室可能需要一段時(shí)間才能找到合適的房客，但邱先生借住的朋友明年底房子才能交付，也有充分的時(shí)間。兩處房子總租金收入在10 000 元左右。
如果將兩處房子變賣，天通苑復(fù)式200 平方米，總價(jià)約300 萬元/ 套。通州梨園每平方米價(jià)格在15 000 元左右，三居室如果按100 平方米算，售價(jià)約150 萬元。兩套房子總售價(jià)在550 萬元左右。
由于房屋有很好的保值作用，而且北京市房產(chǎn)購買政策日趨嚴(yán)格，以邱先生的條件出售之后將不能再買到新的房屋。建議邱先生可以出售通州梨園的房產(chǎn)，并用回款投資一些長(zhǎng)期高收益理財(cái)產(chǎn)品；保留天通苑的復(fù)式房產(chǎn)，用以出租。
買保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增值
目前邱先生手中的流動(dòng)資產(chǎn)僅有20 萬元的存款，雖然平時(shí)比較節(jié)儉，近期也沒有大的消費(fèi)開支，但用全部閑錢去做風(fēng)險(xiǎn)很大的投資不可取。比較明智的方法應(yīng)是既要保證手中資金的流動(dòng)性，又要做好投資理財(cái)規(guī)劃。邱先生月收入約8000 元，減去3000 元日常支出，總體上每月能有5000 元左右的剩余。即使出現(xiàn)一些意外或者疾病，也能立即用這部分錢應(yīng)急，邱先生選擇的投資期限可以考慮在1 年以上。邱先生短期內(nèi)沒有成家的打算，但是3~5 年以后肯定就會(huì)面對(duì)這個(gè)問題。按每月剩余5000 元計(jì)算，邱先生3 年后又能積累近20 萬元的存款，所以這手中的20 萬元做長(zhǎng)期投資問題不大。
其次要考慮資金的保值增值問題。去年12 月CPI 數(shù)據(jù)已達(dá)4.6% ，一些日常消費(fèi)商品的價(jià)格增速還遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)字。也就是說，邱先生所做的投資至少要保證年收益在4.6% 才能實(shí)現(xiàn)保值。同時(shí)在加息通道中，選擇浮動(dòng)收益投資要優(yōu)于固定收益投資，一旦利率提高，收益不會(huì)出現(xiàn)相對(duì)損失。
綜合以上考慮，邱先生最適合的投資還是萬能型和分紅型保險(xiǎn)產(chǎn)品。該類產(chǎn)品起點(diǎn)多為10 萬元，期限3~5 年。保本條款和固定收益部分能夠保證本金的安全。每年投資收益和分紅會(huì)隨市場(chǎng)利率浮動(dòng)，能夠幫助邱先生實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增值。
養(yǎng)老要注意存量與流量結(jié)合
很多人在青壯年的時(shí)候很少考慮將來的養(yǎng)老問題，這在個(gè)人理財(cái)規(guī)劃上其實(shí)是很大的失誤。因?yàn)楫?dāng)今的青年人多是獨(dú)生子女，在未來會(huì)面臨“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)。在這種家庭結(jié)構(gòu)下社會(huì)將進(jìn)入老齡化階段，人口紅利會(huì)下降。如何安度晚年是每一位年輕人都要面對(duì)的問題。從購買的一份年繳8000 元的商業(yè)壽險(xiǎn)來看，邱先生是一位有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的人。建議他在養(yǎng)老規(guī)劃中注意好存量與流量的結(jié)合。
所謂存量是指在養(yǎng)老階段，手中有一筆數(shù)額較大的資金。主要用來處理大病、住院等支出需要，也就是人們常說的“棺材本錢”。這筆資金其實(shí)并不需要在某一時(shí)間一次湊齊，只需要長(zhǎng)期以固定比例從收入中扣取。這種做法也是為了抵御長(zhǎng)期的通脹效應(yīng)。存量的積累建議以基金定投的方式，每月扣取收入中固定比例的10% 。建議邱先生投資的品種以醫(yī)藥板塊基金或者消費(fèi)指數(shù)基金為主，因?yàn)橄M(fèi)品和醫(yī)療醫(yī)藥是防御類板塊，投資風(fēng)險(xiǎn)低，而且它們也是養(yǎng)老時(shí)最需要的支出，以此投資可以對(duì)沖通脹效應(yīng)。
所謂流量是指在養(yǎng)老階段，每月能獲取固定的現(xiàn)金收入。邱先生已有三險(xiǎn)一金，而且投資了壽險(xiǎn)，在這方面已經(jīng)做得十分充足，無須其他規(guī)劃。
理財(cái)顧問
王曦，招商銀行北京亞運(yùn)村支行理財(cái)顧問。
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