- 第6節(jié) 狼族傳說：1992年的1000萬下篇
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胡葆森悉心研究出河南建業(yè)的商業(yè)模式，打地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間差、地
域差，把地產(chǎn)熱的一線城市的經(jīng)驗(yàn)帶回家鄉(xiāng)河南，再指導(dǎo)河南房地產(chǎn)業(yè)
的發(fā)展。他的策略讓他不但經(jīng)營穩(wěn)健，而且收入可觀，最著名的案例便
是建業(yè)開發(fā)的“金水花園”。
在河南建業(yè)剛剛成立的時(shí)候，鄭州的房地產(chǎn)業(yè)不論從質(zhì)量還是概念
而言都比較落后，鄭州人還處在房屋“解困”階段，大多數(shù)老百姓的要
求是只要有房就行。胡葆森再一次反其道而行之：“為有房人蓋房”，
立志建出當(dāng)?shù)刭|(zhì)量最好、價(jià)位最高的小區(qū)。
占地360畝的“金水花園”，是胡葆森請河南省規(guī)劃設(shè)計(jì)院出面設(shè)計(jì)
的。然而，河南房地產(chǎn)這塊“鹽堿地”先給了胡葆森一個(gè)下馬威：鄭州
人不認(rèn)高品質(zhì)房。那段時(shí)間，胡葆森寢食難安。胡葆森想到借用香港地產(chǎn)理念，在營銷上大造聲勢，使“金水花
園”聲名大噪。接著，胡葆森又在售樓方式上讓鄭州人耳目一新：按揭
銷售“金水花園”，推出“十年還本”的口號。
房屋按揭在現(xiàn)在高房價(jià)的背景下并不稀奇，但在1993年，這應(yīng)該是
中國最早一批的房屋按揭。除此之外，胡葆森還從香港引進(jìn)了許多相對
于內(nèi)地比較領(lǐng)先的觀念和做法，比如，他在河南最早成立“河南建業(yè)物
業(yè)管理公司”；第一個(gè)做社區(qū)教育；第一個(gè)收購足球隊(duì)；第一個(gè)做文化
娛樂。這些地產(chǎn)新概念，終于摧動了鄭州地產(chǎn)，從質(zhì)量到概念都超前的
建業(yè)地產(chǎn)，終于成為鄭州精品地產(chǎn)的代名詞。
雖然河南建業(yè)初創(chuàng)的10年中，做出的房產(chǎn)數(shù)量少，但幾乎都是精
品。“金水花園”、“燕樂小區(qū)”、“春暉小區(qū)”、“鄭州期貨城”、
“建業(yè)城市花園”，這些房產(chǎn)規(guī)模不大卻很搶手。1999年12月31日“金
水花園”第六期收尾，當(dāng)年住宅銷售率高達(dá)99.5％，年物業(yè)增值15％。
至今，“金水花園”依然是河南省最大的商住小區(qū)，也是建業(yè)的金字招
牌。在河南，胡葆森成了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競相學(xué)習(xí)與追趕的目標(biāo)。
胡葆森似乎總能創(chuàng)造出超前的東西。他的秘密是，始終將建業(yè)公司發(fā)
展的參照物鎖定在遠(yuǎn)在深圳的萬科，學(xué)習(xí)中國另一位地產(chǎn)商人王石的生意
經(jīng)，這對河南建業(yè)非常實(shí)用。胡葆森打的是時(shí)間差、地域差的牌，萬科王
石的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)在河南有更大的價(jià)值空間。這是胡葆森的討巧之處。
同時(shí)，胡葆森對事業(yè)全身心投入，通過種種努力克服鄭州人對高品
質(zhì)房屋認(rèn)同的缺失感，充分體現(xiàn)了狼性的四大特點(diǎn)：“貪”、“殘”、
“野”、“暴”。狼性文化的“貪”，就是無止境地去拼搏、探索；狼
性文化，就是對待工作中的困難要一個(gè)個(gè)地、毫不留情地把它們克服
掉、消滅掉；狼性文化的“野”，就是這種在工作中、事業(yè)開拓中不要
命的拼搏精神；狼性文化中的“暴”，就是在工作的逆境中，要粗暴地
對待一個(gè)又一個(gè)難關(guān)，不能對難關(guān)仁慈。
一個(gè)團(tuán)隊(duì)、一個(gè)公司要發(fā)展，沒有這種貪、殘、野、暴的精神是不行的。沒有這種狼性，在慘烈的企業(yè)競爭中就會頭破血流，敗下陣來。
因此，團(tuán)隊(duì)推崇、提倡的狼性文化，就是要在浪尖上求生存。只有這種
狼性團(tuán)隊(duì)文化，才能讓企業(yè)在競爭中立于不敗之地。
地產(chǎn)資產(chǎn)上了10億，集團(tuán)發(fā)展到了一個(gè)拐點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候建業(yè)面臨三
種選擇：第一，把第一桶金提到高回報(bào)區(qū)域發(fā)展，進(jìn)駐京滬或長三角地
帶，這也是一般地產(chǎn)商發(fā)展的方向；第二，固守鄭州不動，提高市場占
有量；第三，在保住鄭州的基礎(chǔ)上向周邊的中等城市擴(kuò)張。這個(gè)問題，
胡葆森曾經(jīng)思考了4年，猶豫了4年。
最后胡葆森決定反地產(chǎn)商的一般規(guī)律而行之，只堅(jiān)守河南。而且
更讓人吃驚的是，在2002年建業(yè)集團(tuán)十年慶的時(shí)候，胡葆森開始“向下
走”，即向鄭州周遭六個(gè)中等城市進(jìn)發(fā)。胡葆森要在河南七個(gè)城市里同
步開發(fā)項(xiàng)目，為建業(yè)向下走打響第一炮。事實(shí)證明，向下的利潤空間很
可觀。
他曾表示，“我的夢想就在河南這130個(gè)縣以上的城市，如果將來還
有機(jī)會，我自己的身體還允許的話，我想從省會城市發(fā)展到中等城市，
再發(fā)展到縣級城市，最終走向500多個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這就是我的目標(biāo)。”
他說到做到。十八年堅(jiān)守河南省，凈資產(chǎn)達(dá)到20余億，擁有35個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)
目，面積總計(jì)360萬平方米。雖然在中國整個(gè)地產(chǎn)業(yè)來看盤子不算最大，
但卻和王石、馮侖并稱為“中國房產(chǎn)三君子”。
胡葆森善于在逆境中運(yùn)用狼性，運(yùn)用狼族的精神。一方面是尋找團(tuán)
隊(duì)支持。1992年，胡葆森帶回來家鄉(xiāng)河南的資金雖然有1000多萬，已經(jīng)
滿足了創(chuàng)業(yè)需要，但是離房地產(chǎn)公司的營運(yùn)資本還差一大截。于是，胡
葆森和當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行、河南省建設(shè)投資總公司合資成立建業(yè)公司，注冊
資金800萬元人民幣。胡葆森只占40％的股份，建設(shè)銀行占40％，建設(shè)投
資總公司占20％。作為港資企業(yè)，胡葆森用這代價(jià)換回了房地產(chǎn)企業(yè)最
稀缺的資源——銀行對企業(yè)現(xiàn)金流的支持。兩年后，國家要求金融機(jī)構(gòu)
退出實(shí)業(yè)經(jīng)營，胡葆森買下了建行持有的公司所有股份，不但獲得了河南建業(yè)成長的果實(shí)，而且也通過建行的幫助讓河南建業(yè)度過了艱難的頭
幾年。
2007年年底，建業(yè)集團(tuán)啟動上市計(jì)劃之初，資本市場尚如火如荼。
當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)行約40億股、融資約3億美元。2008年年初，房市、股市均
驟然下挫。一月份，港股無一只地產(chǎn)股IPO，建業(yè)集團(tuán)不得不推遲上市
計(jì)劃。但2008年5月12日，胡葆森決意再冒險(xiǎn)“試水”，并準(zhǔn)備了兩套方
案。同時(shí)，計(jì)劃縮小融資規(guī)模到2.1億美元至2.44億美元之間。
很多人認(rèn)為，胡葆森“瘋了”。他為什么非要選擇在市場發(fā)展不樂
觀的情況下堅(jiān)持上市？過程艱辛不說，還要縮小融資規(guī)模，為什么不再
往后推一推？建業(yè)“縮水”上市，值嗎？
胡葆森和建業(yè)何以敢“反其道而行之”？堅(jiān)持、以退為進(jìn)，胡葆森
的“冒險(xiǎn)”上市無疑為建業(yè)“反其道而行之”提供了強(qiáng)大的資金支持。
據(jù)了解，通過上市，建業(yè)從資本市場拿到了近3.5億美元的資金，現(xiàn)在又
陸陸續(xù)續(xù)拿到1億美元。“手中有糧，心中不慌”，與國際資本市場接軌
后，建業(yè)有了充足的資本，并開始了新的征程。
這就是胡葆森的“如意算盤”。
另一方面，胡葆森充分利用了各種渠道為河南建業(yè)做宣傳，提升
企業(yè)形象與知名度。除了知名地產(chǎn)商之外，胡葆森還有一張“名片”叫
足球。
胡葆森是河南足球的奠基者，17年來全心投入。河南建業(yè)成為中國
足球職業(yè)化改革以來，唯一沒有易幟的足球俱樂部，并取得了中超聯(lián)賽
2009賽季季軍的驕人成績。因此，在許多河南人眼中，胡葆森和建業(yè)足
球隊(duì)為全河南人民爭了一口氣，長了一把臉。
胡葆森回憶到，1994年中國的足球職業(yè)化改革，需要企業(yè)去支持。
當(dāng)時(shí)遺憾的是，在職業(yè)化改革的早期階段，河南這支足球隊(duì)沒有企業(yè)去
贊助它。后來媒體披露了這個(gè)消息之后，他憑著河南本土企業(yè)家的這樣
一種樸素的責(zé)任感，再加上他對體育的愛好，果斷參與了這個(gè)競爭，最后幸運(yùn)如愿地獲取了投資足球的機(jī)會。
然而，在中國企業(yè)家中，涉足足球產(chǎn)業(yè)的并非胡葆森一人，但包括
李書福在內(nèi)的企業(yè)家做足球俱樂部最后都傷了心。只有胡葆森堅(jiān)持了17
年，并有著完整的經(jīng)歷。能做到最持久，是因?yàn)楹嵘瓕τ谥袊淖闱?br />
改革有自己深刻的看法：中國足球不具備大刀闊斧或快速前進(jìn)條件。所
以，胡葆森充分認(rèn)識了介入足球的艱巨、復(fù)雜、長期性，作好了充分的
思想準(zhǔn)備，才獲得了成功。就像狼一樣，堅(jiān)定地追蹤獵物，直到得手方
才罷休。
胡葆森常說的一句話是“要用大歷史的情懷來看待過去的事情”。
他說：“很多事情的價(jià)值，在不同的時(shí)間得出的結(jié)論往往是不一樣的。
在轉(zhuǎn)型期的中國，只有用大歷史的眼光冷靜地去分析，把自己的事業(yè)放
寬、放長，才能捕捉到對價(jià)值的真正認(rèn)識。”
“三君子”之一的馮侖說：“我發(fā)現(xiàn)，在他（胡葆森）心目中，對
所有幫助過他的人看得很重，他是一個(gè)重情重義成熟的長者。另外，他
還讓我覺得，他不僅對在任的領(lǐng)導(dǎo)很尊重，對離任后的領(lǐng)導(dǎo)仍然非常尊
重，并且是作為朋友一直尊重，并不是像有些人那樣趨炎附勢，別人在
臺上時(shí)自己怎么樣，別人下臺后自己又怎么樣。”
在馮侖看來，這是最能體現(xiàn)胡葆森做人做事的一個(gè)細(xì)節(jié)，“這就足
以看出一個(gè)問題，建業(yè)17年，胡總能夠把這個(gè)企業(yè)做得這么好，很大程
度上跟他處理事情的細(xì)節(jié)有關(guān)系。”
胡葆森擅長戰(zhàn)略冒險(xiǎn)，而戰(zhàn)術(shù)上則細(xì)致得近乎完美，或許這就是身
處河南，卻將建業(yè)的牌子在全國打得那么響亮的原因吧。他似乎總是企
盼似地布局自己的冒險(xiǎn)程式，這就是胡葆森演繹的狼族傳說。
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