- 第5節(jié) 第五章
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林一凡很是欣賞阿娟，她問的問題總能問到點子上。于是，他接著說，“我們這些人需要通過開發(fā)商的退房操作還有一個非常重要的原因，那就是二手房貸款的不易。很多城市的銀行對于二手房的價格評估都是偏低的，因為政府和銀行制定了標準，這個標準的調整遠遠落后于房價的市場價格上漲。所以，不通過開發(fā)商銷售房子的話，房屋的貸款額就很低，這樣的情況就要求買房人支付更多的首付款。高額的首付款是許多人購房的障礙，很多高學歷的年輕人收入高，而且對于日后收入增長的預期強，因而不怕購房貸款的月供，但他們工作時間不長，還沒有積攢足夠的現(xiàn)金支付過高的首付。況且，即使是有錢的購房者，很多人在不差錢的情況下也是愿意最大化利用銀行的貸款的，因為他們的企業(yè)也是大量借貸，甚至是高利貸。銀行的貸款利息成本是低于他企業(yè)的財務費用成本的，因此不能高額貸款的結果會對于房屋的銷售形成很大的制約。而且他們的炒房都有貸款，轉讓時銀行難以轉按揭了，就需要有先期資金還清貸款再出售，過橋資金也是成本。而通過開發(fā)商的售房，由于開發(fā)商的擔保和開發(fā)商與銀行多種貸款合作基礎，這樣的轉讓不算是轉按揭，按揭房的轉讓需要先還清貸款的過橋資金就給省略了。”
“我明白了，這樣操作實際上是跟開發(fā)商銀行互利互惠，我這樣理解對嗎？”老馮忽然在一邊插了一句。
林一凡笑了，“是的，我們這樣做是最大地利用了開發(fā)商和銀行的資源，減少了自己的風險。我們這樣操作只不過是開發(fā)商在手續(xù)上給予的便利，真正的售房卻要通過專業(yè)的代理公司，最方便的還是通過開發(fā)商的銷售團隊來解決，所得的炒房利潤分出一部分比如10%出來，或者是給售價3%的傭金就可以了。這樣的成本與二手房的售房中介費相比，是非常合算的。這樣就是我們的房子與開發(fā)商的房子混合在一起銷售，結果買房人根本不知道自己所購買的是我們的房子還是開發(fā)商的房子。假如你是購房者，如果你挑中了我們的哪一套房子，我們就退哪一套房子，在你眼前可以看到、感到的情況與你直接購買開發(fā)商的房子是沒有區(qū)別的。至于背后的區(qū)別，開發(fā)商、代理公司的人也不會說，這樣的結果引發(fā)的外部現(xiàn)象就是該樓盤的退房率超高。”
“這樣有沒有法律上的風險？”坐在李太旁邊的陳小航忽然問了一句。
林一凡笑了，“你要是到各地房地產信息網(wǎng)上去看一下，就會發(fā)現(xiàn)某一些樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是我們這些投資客的功勞了。但是很多不了解的局外人說那是假按揭泛濫的結果，事實上假按揭絕對不敢這樣明目張膽，而炒房退房卻是不怕有關方面嚴查的。同時，退房也需要有技巧，那就是退房合同的時間要把握好，簽署合同的時間控制在政府要調控市場的時候，辦理手續(xù)和退款的時間是出手的時候。”
“絕啊，林先生對炒房的理解就像武俠小說里的高手。大家給鼓鼓掌！”邵老板在一邊喊道。
林一凡趕緊擺手，“千萬別這樣說，我林一凡只不過是經驗多一點而已。我剛才解釋了我上午沒有叫大家出手的原因，不知道大家對我這個說法認不認同？如果認同的話，下午我們還照此辦理；不認同的話，大家可以自己作出選擇。”
“同意同意。”高老板首先響應。有人一帶頭，別人自然也都說好。
回到桌前坐下，劉蘇蘇對林一凡道，“需不需要我?guī)湍銈兒烷_發(fā)商溝通一下？作為招商局，我們很希望成為你們和企業(yè)之間的橋梁。”
這話有點兒官腔，但是，此時說出來卻顯得很自然。林一凡道，“這事是急不得的，如果對方意識到了這點，估計會跟我們聯(lián)絡的。”
劉蘇蘇道，“上午我們去的這兩個樓盤都是開發(fā)區(qū)比較高檔的樓盤，位置都在規(guī)劃的商業(yè)區(qū)范圍內。既然大家都有興趣，如果他們沒有意識到服務不到位的話，不是雙方都失去了個機會嗎？”
“既然如此，那就麻煩劉局長幫忙溝通一下啦。”耿勇在一旁恰如其分地說道。林一凡似有似無地看了他一眼，這是一種贊許。
“那好，吃晚飯前，大家回房間休息一下，我再跟那兩個樓盤溝通一下。”劉蘇蘇神情恬淡，似乎是說一件很小的事情。她這樣的態(tài)度，林一凡一點也不奇怪，昨天歡迎晚會上就有不少開發(fā)商的代表，他們事先肯定有溝通。至于她現(xiàn)在的表示，分明是在向大家表明韓山招商局為大家服務的態(tài)度，夠聰明。
大家開始其樂融融地吃飯。忽然，劉蘇蘇問，“林生，有個問題我一直想不通。開發(fā)商為什么肯暗地里給你們這么大的折扣，而不去公開降價呢？”
林一凡回答，“這跟我們老百姓的消費習慣是有關系的，降價了以后再漲價，中國的老百姓在心理上是不太接受的，而且有的地方政府還規(guī)定了開發(fā)商不得中途漲價等等。還有個原因就是政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開發(fā)商只想低價出售部分房子得到需要的資金量，并不想全部房屋都低價出售，其他房子是要高價出售的。因此，對于低定價導致房屋被一搶而空的結果，開發(fā)商是絕對不干的。”
“哦，原來是這樣啊。”劉蘇蘇若有所思地點著頭，手里的筷子卻放下了，“那還有別的原因嗎？”
林一凡笑了，“還有就是跟官員的私心有關系了，只要你的開盤價比較低，所有有關的人員都會找你要房留房，這些房子被領導打了招呼以后，開發(fā)商就不能再出售了。但是他們不會給開發(fā)商房款，他們要等到房價漲了很多以后賣出了才給開發(fā)商房款。這樣的結果還不算是索賄受賄，因為成交價就是開發(fā)商的開盤價，是市場價成交的，賺錢也是領導投資房產的收入。領導這樣投資房產是旱澇保收的，只要房價沒有漲或者跌了，他再說一聲不要了，所有風險就全部是開發(fā)商的了。更有甚者，在房價上漲以后，還會有大量的人利用各種開發(fā)商得罪不起的關系來找他們，要求開發(fā)商以開盤價的價格把房子賣給他，所有這樣的交易開發(fā)商是長時間拿不到一分錢的。”
“明白了，開發(fā)商其實也有難處。”劉蘇蘇點著頭，不再問下去。林一凡心里畫了個魂兒，她平時應該也跟開發(fā)商接觸，難道這里面的奧秘一點都不知道？是她故意裝純潔，還是真不知道？
午休的時候，林一凡打了個電話給李云，她說擔保公司那邊運作順利，如果快的話，兩個月就可以開張�，F(xiàn)在她拿著林一凡給的那筆錢實際上做的就是擔保公司的業(yè)務，只不過項目簡單一些，只是做贖樓而已，以后公司開起來，業(yè)務會逐步擴大。
林一凡沒再問別的，他很相信李云這個人。作為一個老大姐，作為一個原來在富士康的底層員工，這么多年能夠憑自己的奮斗，在深圳打出一片天地，絕對不是一般人能做到的。
林一凡以前有很多同事，收入也比林一凡高，掌握的資源也比林一凡多�？墒�，他們現(xiàn)在還是在富士康打工，夸張的是好幾個到現(xiàn)在還在龍華租房子。
想到還在租房子的那幾個同事，林一凡有時真不知道他們想的是什么？他們總是看空房市，總想著有一天房價能夠大跌，然后他們好能買到便宜房子。誰知道，這個市場總不以他們的意志為轉移，房價一直往上漲。有個林一凡當?shù)讓勇殕T時的副課長，林一凡還在富士康上班時，據(jù)說他就有十幾萬的存款，那時候，他買什么樣的房子都買得起�？墒�，他就是想買便宜房子，從市里看到龍華再看到寶安、龍崗，總是不肯下手。去年，林一凡遇到他了，他還是在富士康打工，據(jù)說已經有四五十萬的存款了�？墒�，存款增加了，房價也升上去了，四五十萬的首付根本買不到當初他十來萬首付就能買到的房子。而且，月供和利息的付出也比以前更多。提起這個他就唉聲嘆氣，可是，又有什么用呢？
有一種人的本質是貪婪，他們永遠會覺得房價太高，因為他們不懂提高自己的能力和收入水平，只想著政府把房價壓下來。可是，當房價下來后，輪得到他們買嗎？
有一次，幾個老同事聚會，有人問林一凡，“你覺得房價會下跌嗎？”
林一凡回答道，“短期的回調會有，但是大幅度的下跌不大可能。”
有人問，“為什么？”
林一凡回答道，“這個在于政府的土地拍賣制度。政府在拍賣土地的時候，往往會設置底價，而政府設置的底價往往超過了多數(shù)地產商的心理預期。這樣，開發(fā)商在拿到土地后，加上建筑成本、財務成本、營銷成本以及不可預見費等，樓價會很高這一點已經成為現(xiàn)實。所以，若要樓價下跌，政府必須改變目前的拍賣形式，否則，房價只能越來越高。”
老同事們聽了林一凡這個意見以后都感到很失望，有的人不久就拿出畢生積蓄交了首付，但是，還有幾個在繼續(xù)等待，希望發(fā)生奇跡�？墒牵孥E是不可能產生的，尤其是在地方政府對賣地越來越感興趣的今天。只要政府的土地財政不改變，房價上漲就是一個必然趨勢。
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